La Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip) reglamentó el 18 de febrero el régimen de registración de contratos de alquiler de inmuebles

previsto en la ley de alquileres (Art. 16 de la 27.551), vigente desde julio de 2020. Dispuso como fecha límite el 15 de abril para hacer la inscripción de todos los contratos locatarios firmados desde julio del año pasado y hasta el 31 de marzo.

Pedro Peralta, integrante en Santa Fe del Frente Nacional de Inquilinos, calificó la reglamentación como «una herramienta más de protección de los inquilinos» ya que considera que al estar registrados los alquileres en Afip «el contrato va dejar de estar en manos del ámbito privado para volverse consulta pública, y va a impedir las cláusulas abusivas de los contratos».

Walter Govone, titular de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, describió los términos de esta reglamentación como “una carga que debería tomar el Estado” y aseguró que desde las inmobiliarias toda la información que precisan estuvo siempre disponible.

“A los corredores inmobiliarios que estamos en regla lo único que nos afecta es el tiempo de carga de esta información que antes no teníamos que hacer. Es disponer cada vez más tiempo de personal administrativo para cubrir tareas que tendría que hacer el Estado con información que ya tiene”, dijo Govone.

Explicó que la reglamentación se publicó el viernes 18 de febrero y que hasta ese momento la página de registro en Afip no estaba habilitada. “Sabemos cuáles son los requisitos, pero todavía no sabemos cuánto va a llevar, pero no menos de media hora por contrato. Además te piden que los escanees y mandes escaneados en PDF”, precisó.

Y remarcó: “Se tomaron ocho meses para instrumentar la ley y a nosotros nos dan un mes para completar todos los contratos. Nos ponen a trabajar contrarreloj en algo que se durmieron ellos”.

Por su parte Peralta insistió: «Es una nueva herramienta que el inquilino tiene a la hora de reclamar sus derechos porque lo que vemos hoy es que muchas inmobiliarias ponen cláusulas abusivas en sus contratos y eso nadie lo sabe. Vamos a ver si esta partecita de la nueva ley nacional empieza a cambiar la situación».

Además, opinó que «seguramente van a extender los plazos porque es prácticamente imposible cargar todos los contratos» en el plazo fijado por Afip y aseguró «que no es que vaya a cerrar el 15 de abril y que el contrato que quedó afuera no se va a poder subir; no le conviene a la Afip».

 

El nuevo sistema de inscripción

Las reglas recientemente publicadas indican que todos los contratos celebrados desde el primero de julio de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021 se tienen que registrar en Afip mediante la carga de un formulario y digitalización de la carpeta con documentos. Para ello se dispuso como fecha límite el 15 de abril.

Por otra parte, los contratos firmados desde abril ya entrarán en el régimen dispuesto por la ley de alquileres que establece un máximo de 15 días para su inscripción.

Peralta precisó que los propietarios que tienen hasta tres inmuebles pueden hacer un monotributo simple y que los que tengan más tienen que pagar impuesto a las ganancias. Aclaró que «todo ese sistema de registro y deducción de impuesto le llevó a la Afip un tiempo para poder armarlo» y dijo que es normal el retraso ya que las leyes tardan años en «acomodarse».

Lo que dice la reglamentación es que los propietarios deberán adherirse al monotributo pero no van a pagar el componente previsional (obra social y jubilación) de la categoría mensual del monotributo, es decir, que solo se abona el componente impositivo. A fecha de hoy y con la categoría más baja, el costo mensual sería de 168,97 pesos.

La totalidad de la facturación anual no debe superar $1.739.493,79 y el registro del contrato se realiza en la Registración de Locaciones de Inmuebles – RELI – Alquileres. Además, si el inmueble y otros bienes, estando gravados y valuados superan la suma de $800.000, se deberá hacer la inscripción en el impuesto a los bienes personales.

Según Peralta, en Santa Fe hay personas que tienen hasta 100 propiedades, y que son pocos los que tienen una o dos, que además generalmente los alquilan de forma «particular», aunque luego aclaró que eso no es tan así ya que siempre interviene un abogado, contador o escribano que quizás desconoce la forma correcta de armar el contrato o agrega cláusulas abusivas.

«Nosotros entendemos que eso es un ingreso, una renta que muchas veces suplanta un salario. Pero tengamos en cuenta que un inquilino hoy está pagando el 50 o 60% de su salario en el alquiler. ¿No vamos a hablar de un 2 o 3% que el propietario va a perder del alquiler?», reflexionó el representante de los inquilinos.

¿Qué pasa si no se cumple?

En el texto de la ley se menciona que se aplicarán sanciones a la falta de inscripción. «Para que haya una sanción primero tiene que haber una denuncia –explicó Peralta. Creemos que primero habrá un período de intimación a raíz de una denuncia o un control (azaroso, porque tampoco el Estado puede salir a controlar estudio por estudio) y luego se pasará a una multa, pero eso se verá más adelante».

Y agregó que «en ningún momento se plantea como una persecución al propietario, es una invitación al registro».

«La inmobiliaria le exige un montón de requisitos al inquilino, desde recibos de sueldos hasta títulos de propiedades, pero muchas veces la inmobiliaria no te da ni un recibo. Queremos evitar esta evasión y ese mercado negro que se genera», dijo Peralta.

Govone, el representante de las inmobiliarias en Santa Fe, sostuvo: “No nos preocupa dar la información, pero siempre se preocupan en controlar lo que ya está controlado. El tema es la persona que está en la informalidad y eso va a tener que combatirlo la Afip”.

Ambos referentes sostuvieron que la registración de un contrato de locación en Afip no será un requisito excluyente a la hora de iniciar acciones legales por cualquier inconveniente entre el locador y el locatario.

 

Una ley en disputa

Sobre la ley de alquileres, el representante de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de Santa Fe opinó que “no era el momento” de promulgarla, ya que se aprobó “en plena cuarentena, con muchas actividades cerradas”.

“A veces se toman ciertas medidas regulatorias para el sector que no ayudan a volcar más propiedades al mercado locativo, pero no son estas las peores. O mejor dicho, que no ayudan a generar una mayor inversión y que se vuelquen las propiedades en alquiler”.

“Generó muchos más inconvenientes que soluciones. Mucha incertidumbre por ambas partes, tanto del propietario como del inquilino, porque al firmar un contrato nadie sabe cuánto va a pagar y cobrar. El índice que el gobierno promulgó para el ajuste puede ser manipulado y no todos confían en ese número”, aclaró Govone.

Finalizó: “Le quita la libre negociación entre las partes con respecto a lo que pueda pasar en el futuro y los contratos de locación quedan amparados en lo que el gobierno de turno fije como incremento interanual que a veces no refleja la realidad económica del país”.

Por su parte Peralta, el representante de FIN en Santa Fe explicó: «Pedimos que haya una política integral de acceso a la vivienda, que haya un ente estatal que regule no solamente el registro de los contratos sino que haya una oficina pública de servicios de alquileres y que pueda garantizar o evitar que el inquilino tenga que ir a la inmobiliaria sin saber nada y poner plata a lo pavote».

Con respecto a la inscripción en el monotributo, remarcó: «Es una manera de evitar los abusos en los precios» ya que el propietario en ese sentido lo va a pensar dos veces a la hora de aumentar porque le afecta a él. Es una forma de regular el mercado inmobiliario, que es un monstruo, y que va a generar muchísima resistencia».

«Obviamente los detractores de la ley van a decir que es una ley abusiva que no defiende los derechos de los propietarios y en realidad nada que ver, lo que se busca es equilibrar la balanza», concluyó Peralta e insistió en que «hoy lo urgente son los derechos de los inquilinos».