Quieren hacer una torre donde hoy no se debe
El Ejecutivo impulsa una excepción para construir 11 pisos en un área protegida. La oposición del Colegio de Arquitectura y Urbanismo, y las razones del oficialismo. El debate llega al Concejo.
Luis Bastús
“¿Alguien imagina la torre Eiffel rodeada de edificios? No, entonces, ¿por qué hacerlo con nuestro mayor símbolo en Rosario?”, compara Rubén Palumbo, presidente del Colegio de Arquitectura y Urbanismo, y ex secretario de Planeamiento municipal al exponer una punta de la polémica que asoma en el Concejo Municipal, a cuento de un pedido de excepción a la normativa urbanística para erigir un edificio de 11 pisos, 35 metros de altura, en el entorno del Parque Nacional a la Bandera, una de las áreas protegidas desde el punto de vista patrimonial histórico de la ciudad.
La iniciativa, impulsada por los dueños de una casa en avenida Belgrano 548 y un desarrollador privado, fue elevada por el Departamento Ejecutivo al Concejo Municipal como expediente 32080/2025, y solicita una excepción a la normativa vigente para habilitar la construcción en un lote dentro de la manzana 99, en el Área de Protección Histórica (APH) del Monumento.
El planteo choca de lleno con las ordenanzas actuales. Según detalló el Colegio de Arquitectura y Urbanismo Distrito 2 en dos presentaciones formales –una en diciembre de 2025 y otra en marzo de 2026–, el inmueble cuenta con protección patrimonial y está alcanzado por límites estrictos de altura. Y ahí se apalanca la polémica que ya empezará en el parlamento local.
En la primera nota, dirigida a la Comisión de Planeamiento del Concejo, la entidad precisó que la parcela pasó de tener protección 2b a grado 2.1 tras la aprobación de la ordenanza 10.838/25, lo que implica preservar “su envolvente y características tipológicas”. Pero además, subrayó que el potencial de altura está claramente regulado: el máximo permitido es de 14,50 metros, equivalente a planta baja y cuatro niveles.
“Esto implica que el lote en cuestión está restringido por el grado de protección”, afirmaron, y agregaron que el proyecto en tratamiento “está absolutamente alejado de cualquier tipo de interpretación que pueda inducir a su aprobación”.
Desde el oficialismo, sin embargo, el concejal Fabrizio Fiatti introduce una lectura distinta del encuadre normativo. “Hay una superposición de normas que hacen que la cuadra tenga una complejidad particular”, sostuvo en diálogo con Rosario/12. Y enumeró: el régimen del área de protección histórica, tramos con distintos niveles de preservación dentro de la misma manzana y la nueva ordenanza patrimonial, que habilita en ciertos casos ampliar edificabilidad en sectores sin valor original.
El expediente ya había sido analizado dos veces por la Comisión de Preservación del Programa municipal de Patrimonio, en octubre y noviembre del año pasado, donde se señalaron inconsistencias en los indicadores urbanísticos, particularmente en relación a la altura.
El Colegio reforzó su rechazo y apuntó directo contra el uso de excepciones: “Las ordenanzas recientemente aprobadas tuvieron como objetivo evitar la proliferación de excepciones que terminan desvirtuando la normativa vigente”. En ese sentido, consideraron “contradictorio” que se impulse una flexibilización en “uno de los sectores más sensibles y valiosos de la ciudad”.
Fiatti relativizó esa crítica y encuadró el instrumento en la lógica de los convenios patrimoniales. “Es imposible construir una regla rígida e inmodificable para todos los inmuebles. La normativa tiene reglas, pero después debe adaptarse a las situaciones particulares”, afirmó.
Palumbo, como titular de la entidad profesional y también ex secretario de Planeamiento municipal, sintetizó: “Si tenés una normativa urbana, está para cumplirla, y más si es un área de protección histórica. Si nos cargamos el área de protección histórica del Monumento, es el peor antecedente”.
El trasfondo del debate no es menor. Según los arquitectos, en los 180 km² que abarca Rosario existe un único Monumento a la Bandera con su correspondiente área de protección, y dentro de ese perímetro quedan apenas dos casas originales sin intervención. En ese marco, habilitar una torre de 35 metros implicaría alterar de manera sustancial un paisaje urbano consolidado.
Para el oficialismo, en cambio, el análisis del entorno lleva a otra conclusión. “No hablamos de inmuebles que sean ‘joyas de la abuela’, sino de construcciones que originalmente estaban pensadas como parte de un parque que nunca se completó”, argumentó Fiatti. Y observó que ya existen edificaciones de mayor altura en la zona: “Hay un edificio de 42 metros a pocos lotes, y otros que configuran un perfil urbano con alturas similares sobre avenida Belgrano”, en alusión a la torre en la ochava de la bajada Buenos Aires.
Pero los anexos técnicos presentados por el Colegio refuerzan el argumento preservacionista. Allí se señala que la manzana 99 ha sido históricamente objeto de políticas de protección del entorno, donde la altura funciona como un “indicador sensible y crítico” en la relación paisajística con el Monumento.
El documento advierte que el sector presenta una tipología homogénea –casas de dos niveles de la primera mitad del siglo XX– y que su valor radica justamente en esa continuidad urbana. “Habilitar una construcción radicalmente disonante conllevará la alteración de la APH existente”, sostienen.
También cuestionan la lógica de compensación económica detrás del pedido de excepción. “El derecho de edificabilidad no es universal ni natural, deriva de la normativa urbanística”, remarcan desde el Colegio, y señalan que existen instrumentos alternativos como la transferencia de edificabilidad.
El concejal del bloque Unidos por Rosario introdujo otro eje del asunto, que esgrimen también los propietarios del inmueble en cuestión, aunque no conlleve una motivación de interés público sino privado: la sostenibilidad económica del patrimonio.
“Muchas veces, cuando no se habilitan alternativas, los inmuebles terminan en estado de abandono, se declara la ruina y se demuelen”, advirtió Fiatti. Según su mirada, la actualización normativa buscó justamente evitar ese desenlace, permitiendo intervenciones que hagan viable la conservación.
Palumbo replicó, categórico: “Nadie heredó edificabilidad, heredó una casa con determinadas condiciones”. Y alertó sobre el riesgo de generar un efecto contagio: “Hoy aprobás este y mañana el de al lado va a pedir lo mismo”.
La posición del javkinismo rechaza esa proyección lineal. “La discusión no puede centrarse solo en la altura. Hay que analizar el conjunto de variables urbanas: la configuración de la manzana, la relación con la avenida, los retiros obligatorios, los patios reglamentarios”, abundó Fiatti.
Para el Colegio, el problema excede el caso puntual y pone en juego la coherencia del sistema urbano. “Si en las áreas de protección histórica se flexibilizan las alturas, se debilita la política de preservación y se pasa a resolver caso por caso. Esto vuelve obsoletas las ordenanzas”, indicaron.
Desde el oficialismo, en cambio, defienden justamente esa lógica de abordaje particular. “La herramienta del convenio patrimonial existe porque cada inmueble tiene su propia historia y su propia lógica. No se puede aplicar una única regla para todos”, insistió Fiatti en la defensa del proyecto.
El debate, que ahora deberá saldarse en el Concejo Municipal, expone una tensión de fondo entre desarrollo inmobiliario y preservación patrimonial, pero también dos formas de entender la norma urbana: como un límite rígido o como un marco adaptable.
Sesion ordinaria en el recinto del concejo deliberante de rosario
concejal Fabrizio Fiatti, de Arriba Rosario