Un relevamiento conjunto de la Universidad Nacional de Rosario (UNR) y el Colegio de Corredores Inmobiliarios (COCIR) advierte sobre el vertiginoso aumento de locales vacíos en el casco histórico de la ciudad. En la Peatonal Córdoba, la desocupación se incrementó un 86% en solo seis meses.

El paisaje comercial del centro rosarino atraviesa una transformación preocupante. Cada vez son más los carteles de «Alquila» o «Se Traspasa» que se multiplicaron en las vidrieras de las arterias más emblemáticas de la ciudad. Así lo confirmó el último informe semestral elaborado por el Instituto de Investigaciones Económicas (IIE) de la Universidad Nacional de Rosario y el Colegio de Corredores Inmobiliarios (COCIR), encendiendo las alarmas del sector productivo local.

Según el estudio, la tasa general de vacancia en la ciudad alcanzó el 12,5%. Sin embargo, la brecha territorial expone una realidad mucho más compleja en el corazón de Rosario: en el microcentro, aproximadamente 15 de cada 100 locales comerciales se encuentran desocupados.

Radiografía del vaciamiento en los corredores tradicionales

El deterioro es especialmente marcado en los ejes comerciales tradicionales.

• Peatonal Córdoba: Registró un preocupante salto del 86% en la cantidad de locales desocupados en el primer semestre, alcanzando una tasa de vacancia del 17,2%.
• Calle San Luis: La proporción de cierres prácticamente se duplicó, registrando un 10,2% de locales con persianas bajas.

Por qué se vacían los locales comerciales

Desde el IIE-UNR y COCIR atribuyen esta tendencia a una confluencia de factores económicos y de cambio de hábitos:

• Retracción del consumo minorista: La pérdida sostenida del poder adquisitivo de los hogares golpea de forma directa a rubros dominantes en el centro, como indumentaria y calzado.
• Impacto del comercio electrónico: El auge de las compras digitales llevó a que muchas firmas reduzcan sus salones de venta o prescindan del local a la calle, derivando operaciones a depósitos o canavales virtuales.
• Inflexibilidad en los costos fijos: Pese a la caída en las ventas, los valores de locación y renovaciones contractuales se mantuvieron en niveles elevados respecto a la rentabilidad del sector.

El éxodo hacia los barrios y la resistencia de los shoppings

El informe evidencia también un claro fenómeno de relocalización urbana. Ante la presión del centro, comerciantes y PyMEs optan por trasladarse hacia los Centros Comerciales a Cielo Abierto (CCCA) de los barrios (como Echesortu, Alberdi o Tiro Suizo) o hacia corredores gastronómicos como Bulevar Oroño, donde encuentran alquileres más accesibles y un flujo vecinal constante.

En el extremo opuesto se ubican los grandes centros de compras cerrados: los shoppings de la ciudad continúan registrando los menores índices de desocupación de Rosario, respaldados por marcas consolidadas y una propuesta integral de entretenimiento y seguridad.

Qué se relevó

El informe es resultado del barrido territorial para estimar la tasa de ocupación y vacancia de los locales comerciales existentes, en doceava esta edición, a junio de 2026.

Desde la primera edición, realizada en diciembre de 2020, el estudio se ha desarrollado de forma ininterrumpida con una periodicidad semestral.

En el barrido territorial se consideraron aquellos locales comerciales que cuentan con vidriera al exterior. En el caso de las Galerías, solo aquellos que se encuentran en la planta baja de las mismas.

De este modo, se excluyeron las actividades comerciales desarrolladas en lugares sin vidriera al exterior y en niveles superiores o inferiores de las galerías. Sin embargo, en los Shoppings comerciales de la ciudad el relevamiento abarcó todos sus niveles.