Quien camina hoy por el centro de Santa Fe no puede dejar de notar la proliferación de carteles de alquiler en locales comerciales. El fenómeno, visible y cotidiano, tiene una explicación que va más allá de la coyuntura económica inmediata. Así lo analizó Jorge Pighin, vicepresidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), en diálogo con el programa Mañana UNO, quien señaló que la vacancia comercial responde a una combinación de factores estructurales y coyunturales que están redefiniendo el mercado.

Pagan, pero en cuotas

Los datos que maneja Pighin sobre el primer trimestre muestran una paradoja: la morosidad en locaciones comerciales no creció, pero sí lo hicieron los pagos parciales —es decir, los inquilinos que abonan el mes en dos o tres veces—. Ese indicador trepó del 1,3% al 3%, una señal de que muchos comerciantes llegan con lo justo.

Pero el dato más contundente es otro: las desocupaciones anticipadas pasaron de un promedio histórico de 0,2-0,3% al 2%. «Hoy la gente, antes de dejar de pagar, prefiere desocupar», explicó el referente inmobiliario. El resultado es visible en la vereda: más locales cerrados, más carteles, más metros cuadrados comerciales sin ocupar.

Hay mucha gente que hoy ya no se mueve de su casa. Compra directamente a través de las redes, los supermercados llevan el pedido a domicilio

El comercio electrónico como factor estructural

Pighin fue enfático en señalar que la vacancia no se explica únicamente por la situación económica de los comerciantes. El cambio en los hábitos de consumo juega un papel central y, a diferencia de la coyuntura, ese cambio llegó para quedarse.

«Hay mucha gente que hoy ya no se mueve de su casa. Compra directamente a través de las redes, los supermercados llevan el pedido a domicilio», describió. Lo que antes era una salida familiar —ir al supermercado los sábados— hoy se resuelve desde el celular. Esa transformación le quita tráfico peatonal a los centros comerciales y reduce la necesidad de presencia física para muchos rubros.

La microeconomía que no termina de despegar

A esos factores se suma que «la microeconomía no termina de despegar», según el propio Pighin. El ajuste en las tarifas de servicios —luz, gas, cable, telefonía, agua— y el crecimiento de las expensas, que fue lo que más aumentó en los últimos 24 meses, comprimieron el margen de los pequeños y medianos comerciantes. Con costos fijos más altos y una demanda que todavía no recupera el ritmo previo, muchos locales no logran sostener el negocio.

«La morosidad creció, las desocupaciones crecieron, hay muchas cuestiones que hacen que hoy haya muchos locales en oferta», sintetizó el especialista, quien sin embargo subrayó que los índices de morosidad total del mercado —incluyendo viviendas— se ubican en el 1,4%, un número que considera saludable.

Un mercado residencial que se recupera

En contraste con el panorama comercial, el mercado de alquileres residenciales muestra señales claras de normalización desde la derogación de la ley de alquileres a comienzos de 2024. La oferta de inmuebles se equiparó con la demanda y los precios, aunque subieron, quedaron por debajo de lo que hubieran marcado con la actualización semestral de la ley anterior.

El caso testigo que usa Pighin es ilustrativo: un departamento de un dormitorio que en diciembre de 2023 valía $180.000 mensuales habría llegado hoy a $890.000 con el índice de aquella ley. En cambio, ese mismo departamento se consigue actualmente en $570.000.