Por M. Celina Calore Economista y directora del CESO Santa Fe.
Las cifras relevamiento de Precios de Alquileres en Rosario para el mes de mayo que realiza el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) Santa Fe, reflejan que alquilar un monoambiente cuesta, en promedio, $370.000 al mes; un departamento de dos ambientes asciende a $470.000; y uno de tres ambientes se ubica en los $650.000. Ninguno de estos valores incluye expensas, que este mes sumaron casi un 17% adicional al presupuesto.
Pero puestas en contexto, dejan de ser una fría estadística para transformarse en un problemasocial: el Salario Mínimo Vital y Móvil de este mismo mes ($363.000) ni siquiera alcanza para cubrir un monoambiente, y una jubilación mínima ($463.174) apenas rasguña el 80% de ese costo, dejando afuera la luz, el gas, los remedios y la comida.
Dicho de otro modo, personas que trabajan o que se jubilaron tras una vida entera de trabajo, hoy no pueden pagar el techo donde viven.
Del sueño de la casa propia a la pesadilla de alquilar
Si bien el déficit habitacional no es una novedad, en los últimos años se agravó de manera vertiginosa. Los datos del Censo 2022 muestran una transformación estructural que lleva décadas: en 1980, el 12% de la población del departamento Rosario alquilaba. Para 2010, la cifra era del 27%. Hoy trepó al 37,4%, ubicándose por encima de la media nacional y provincial. En paralelo, el porcentaje de hogares propietarios cayó del 67% al 60,5% en apenas doce años. El sueño de la casa propia se aleja y da lugar a la pesadilla del alquiler, que dejó de ser un asunto de minorías y hoy golpea a casi 4 de cada 10 hogares rosarinos.
Ante este escenario, suele repetirse un mantra en el debate público: «El problema es que falta oferta, hay que construir más». Sin embargo, los datos contradicen el sentido común. Entre 2001 y 2022, la población de Rosario creció un 13,4%, mientras que la cantidad de viviendas se expandió un 36,4%. Es decir, se construyó casi tres veces más de lo que creció la población. ¿Cómo se explica entonces que haya cada vez menos propietarios y que los precios no dejen de subir?.
Parte de la respuesta se encuentra en las viviendas que no circulan. El último Censo registró 73.745 viviendas deshabitadas en el departamento. En sintonía, un estudio de CIPPEC que midió el consumo eléctrico hogar por hogar, identificó más de 32.000 unidades con vacancia estructural, o sea, vacías de forma crónica todo el año. Las estimaciones de las organizaciones de inquilinos estiran ese número a 80.000 propiedades ociosas, retenidas fuera del mercado de venta y de alquiler tradicional.
El desarraigo silencioso
Esta crisis arrastra una dimensión invisible que erosiona el tejido social de nuestros barrios. Cuando una porción mayoritaria de la población vive con la incertidumbre de no saber si podrá renovar su contrato el año próximo, la mudanza constante se vuelve la norma. El «vecino histórico», aquel que conoce las dinámicas de la cuadra, el que hace comunidad y cuida el espacio común, es reemplazado por una población transitoriadestruyéndose las redes de convivencia.
A esto se suma un colectivo clave que rara vez ocupa el centro del debate: los estudiantes universitarios que muchas veces vienen de otras ciudades con el sueño de ser profesionales. Según el Boletín Estadístico de la UNR, más de uno de cada tres ingresantes no proviene departamento Rosario. Para ellos, alquilar es un requisito para estudiar. La vivienda es la primera barrera que enfrentan al llegar y en muchos casos es también la razón por la que abandonan la carrera o se vuelven a sus pueblos. Cuando el mercado inmobiliario expulsa al estudiante, Rosario no solo pierde dinamismo económico; pierde su identidad de ciudad abierta, joven y de cara al futuro.
Agendas posibles para un Estado presente
La verdadera pregunta es qué va a hacer el Estado al respecto. Existen herramientas técnicas y experiencias internacionales que merecen discusión. En primer lugar, contar un registro provincial de viviendas ociosas porque sin datos no hay intervención posible. Una fiscalidad progresiva sobre los inmuebles que permanecen vacíos sin causa justificada y/o incentivos paralelos para quienes los incorporen al mercado residencial. Una regulación del alquiler temporario, que en zonas de alta demanda universitaria sustrae unidades del mercado y presiona los precios hacia arriba. Y facilidades para inquilinos estudiantes, que reduzca las barreras de entrada para quienes llegan a estudiar y no tienen red en la ciudad.
Rosario construyó mucho en las últimas décadas, sus torres, su infraestructura académica y sucostanera que es su marca registrada. La pregunta que nos debemos como rosarinos y rosarinas es: ¿Para quién estamos pensando nuestra ciudad?.